前两天，一个深圳的朋友跟我吐槽，说是为什么208政策之后，房价压根没降。别说他，连我都郁闷，而且就我最近跑市场的情况来看，不仅没降，还涨了。

　　哪怕成交萎靡，深圳业主的信心也扎实得很，反正基本面没改，最后熬不住投降的肯定是刚需，而且成交价抹去之后，根本不知道过去是多少钱，全凭中介说，整个就是摸瞎买房。

　　但就这样的情况你买不买？不买，接着涨，连带着利率都涨，首付成本增加就算了，连带着利息都增加。

　　其实这个朋友有很多次上车的机会，他硬生生就熬没了，去年是疫情，觉得疫情后买房便宜，等，结果半年之后三房变二房，715政策出来之后，他又以为会跌，又等，于是二房变小两房，直到现在208政策，他也以为市场降价，结果――

　　你以为真的是你以为，现在他肠子悔青了。

　　最近还有另一个朋友也在买房，他行动力很强，立即去看房，但却因为其它原因，半天损失了30万，具体情况我会在后面讲到。

　　了解到他们的这些心酸经历后，我才突然意识到，原来还有这么多人对房子的认识，还停留在表面，以至于错过无数机会。

　　不想被牵着鼻子走，不想错失笋盘和机会，请学完这6条买房认知。

　　1.越是流动性泛滥，资产保值增值的需求就越强，而国内最好的资产就是房产。

　　每当通货膨胀之时，大家首先想到的就是资产的保值和增值，而且越有钱的人，财富保值升值的需求就越强。

　　经济越发展，社会上的财富就越多，相对应的，货币就越贬值，所有有钱人，都想通过资产配置来对抗货币贬值带来的资产缩水。

　　而在国内，最好资产就是房地产，过去是，现在是，未来一定还是。这跟中国安居乐业的文化有关，也跟户籍制度有关。

　　很多人对比国外，说人家美国财富都集中在金融、集中在股市上，而中国家庭77%的财富集中在房产上，中国楼市泡沫很大，然后就是一通批评国人炒房。

　　但却没有想过，为什么美国人大部分财富在股市上？因为美国过去十多年，是股市大牛市，美国人都在股市上赚到钱了啊，涨成这样，是你你不买股票？

　　美国道琼斯工业平均指数

　　同样，中国过去十多年是楼市的大牛市，赚钱的不是股市而是楼市，大家当然都愿意买房。国内外不一样的国情，自然不能相提并论。

　　只要国内没有出现新的能媲美楼市的财富增长渠道，那老百姓(603883,股吧)就一定还是会选择买房。

　　那现在有什么投资比得上房产吗？还真没有。

　　去年，我们公司所在的大厦，还被一群人堵门了。

　　因为有一家公司是做P2P的，暴雷跑路了，被坑了的投资者只能堵门口，将事情闹大。

　　还有最近火到不行的币圈，也出现大利空，据说部分虚拟货币马上下跌个2-30%，不知道多少韭菜又被收割。

　　从投资角度来看，不管是P2P还是虚拟币，都不是正规且正确的投资，建议大家一定要慎重入坑。

　　2. 不要抱有赌徒心理，稳定性收益比高风险高收益的利润更高。

　　如果只看收益不看风险，那么再高的收益，都会被风险侵蚀。

　　举个例子，同样两套房子，第一套每年上涨10%；第二套第一年涨20%，第二年跌10%，第三年涨20%，第四年跌10%……有涨有跌，看起来涨幅差不多，但实际呢？

　　10年后，第一套房子的变成：1.1^10=2.59，上涨159%。

　　而第二套房子变成：（1.1*0.95）^5=146%，上涨46%，涨幅只有第一套房子的1/3不到。

　　这就是稳定收益的力量，以及风险波动的损伤。

　　所以，不要被所谓的高收益蒙蔽了你的双眼，稳定的中等收益，很多时候远胜于高风险高收益。

　　同理，确定性的收益比冒着高风险去抄底，更有保障。

　　3.别追求完美，别追求完美，别追求完美！

　　不管是选房子，还是入场时机，还是谈价格，都是如此。

　　别想要能买到完美无缺的房子。又想要自住舒服，又想要学区无敌，还想要升值无限，这样的结果就是你根本买不到买不起。你买得到的样样兼顾的房子，往往都是样样平庸，自住一般，学区一般，升值也一般。

　　别想着楼市谷底抄底进入，行情顶端离场这样的“完美操作”。没有人可以精准判断谷底和顶端，除了骗子。

　　别总想着能以最低价入手，最高价卖出。能做到低买高卖就很好了，不要去追求“最”。

　　开头提到的第二个朋友买房，好不容易淘到一套笋盘，市价315万的房子，业主不太了解行情，一开始给到底价287万的价格。

　　这套房性价比已经很高了，但是朋友为了多省点钱，硬生生砍了半天价，终于从287万砍到285万。

　　结果合同都打印出来了，就在签字的前一刻，业主老婆一通电话打过来，业主直接反悔，立马提价。

　　就为了砍这2万的价，反而丢了近30万的利润空间。

　　虽然说像我朋友这种，刚好在签字前一刻反价的情况，只是小概率事件，但也很典型地反映了一种心理：不管占了多少便宜，总想占更多的便宜。

　　但大家要知道，机会不等人啊。

　　4. 置换成本很高，首套房票一定要用好，用在最好的城市。

　　现在听到的“先上车”，大部分都是中介和楼盘销售怂恿你买房。你不成交，他们就没有佣金，当然是叫你先上车了。当然也有少数真的是特别笋的板块和楼盘，但这种洼地和笋盘又能有多少？

　　看看房子的置换成本有多高。

　　首套首付几乎都是3成首付，而二套无房有贷基本都是4-6成首付，在有潜力的城市，一套好房子，基本都在200万以上。相差1成首付就是20万，2成首付40万，3成首付60万。如果在北上深，一套普普通通的房子500万，首套和二套起码就是100万的首付差距。

　　除非能遇上深圳近两年的那种暴涨，不然要凑齐先上车后置换的首付差，那又得等多少年后？

　　所以，一定要用好首套房票。

　　用好首套房票的前提，就是你必须要做好自己的人生规划，未来要在哪里发展，买哪里的房子。

　　5. 房子买了，就别老想涨跌。尤其是刚需，还不如想怎么多赚钱买第二套。

　　买房升值保值，是绝大多数人买房的根本目的之一，但实在没必要天天盯着房价。

　　如果是投资的，那么买之前你就该衡量好，而不是买了之后再来纠结。

　　而且房子你又不能今天买，明天卖，哪怕没有限售，满二、满五唯一的免税条件，中介费的交易成本，也让你不可能快速转手，除非你专门捡漏炒房。

　　既然不会转手，那天天盯着房价涨跌就没意思了。房价有波动再正常不过，哪怕是深圳涨得这么厉害，也不是每天的成交均价都在上涨的，甚至哪个月跌一下也不足为奇。

　　如果是刚需，刚需买第一套房，更多是从自住出发，不一定就有升值潜力。

　　而且不管你升值不升值，这套房子你都得拿来住，有时间纠结涨跌，还不如将时间来拿赚钱，早日买到第二套用于投资、能快速升值的房子，才是王道。

　　6.立足刚需去投资，相信自住带来的投资价值，相信房住不炒。

　　房住不炒不是说房价就不涨了，而是去掉炒作的成分。那剩下的是什么？就是自住。

　　房价依然会涨，但能涨的房子，只能是那些最宜居的房子：地段好、配套好、学区好、环境好、品质好……如果现在不好，那就要有未来兑现的切实机会。

　　所以，现在投资房产，必须要从最广大的居住需求出发，从居住的角度进行房产投资。而从更大的受众面来说，最好就是针对刚需来投资。譬如一线刚需外溢的环一线，深圳刚需外溢的惠阳。

　　其实买房这件事，但很多人的理念根本没有扭转过来，哪怕知道买房赚钱的底层逻辑，在一些关键时机节点和选择城市上仍然一无所知，说句实在话，很多人可能根本不知道怎么买房，只懂兢兢业业上班，老老实实存钱。

　　但我们上班的目的其实是为了有一天可以不用上班，我依然可以过得很好。

　　而在中国，买房，对于大部分人而言就是创造家庭被动收入资产的最佳选择。注意，没有之一。

　　很多人争先恐后地学习股票、基金等投资理财知识，希望实现财富自由。但对于买房这样本质上是更大笔支出的投资，却疏于了解。这样捡了芝麻丢了西瓜的事，每天都在上演。

　　事实上，买房是百万乃至千万级别的事情，更需要系统地学习。很多人辛辛苦苦赚钱、筹钱，买了一套房子，到头来还买错了，大半辈子的努力也许就付诸东流。

　　我们的时间、精力花在哪里，成就就会在哪里。想买对房赚到钱，就要提升房产认知，看透房产财富的逻辑。

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　　授人以鱼不如授人以渔，李老师今年花了极大的心力打造系统化的房产知识课程，不是在写课程，就是在准备写课程的过程中。

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（张洋 HN080）