2月20日，中国证券投资基金业协会发布《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》（简称《指引》)。2月21日，高和资本合伙人周以升在接受中国证券报记者采访时表示，在最近两年的宏观经济大背景下，涉及房地产行业的房企、地方政府、平台公司等都在思考行业如何防范风险，实现稳健发展，并逐步探索转型的方式。从存量规模来看，不动产私募股权基金目前还在孵化期，未来或有十万亿级别的市场空间。2023年可能是不动产私募投资基金大力发展的元年。

对于《指引》划定的投资范围，周以升表示，首先，在行业转型健康发展的背景下，不动产私募股权基金一定不能回到过去加杠杆“买地”的老路，因此，租赁住房、商用物业、基础设施等具有持续经营业态的资产，是不动产私募股权基金盘活的主要方向，能够使整个房地产和相关行业有一个良性的金融循环。

“房地产领域的债务重组、经营改造等工作，模型十分复杂，对机构的专业能力要求非常高，因此《指引》对管理人的各项要求也就比普通的房地产基金要高。”周以升表示，《指引》对管理人制定了较高的标准，同时对股债比等主要条款给予一定的空间，采取了类似公募REITs的监管尺度，对于不动产私募投资基金的交易结构设计提供了便利。这样来看，《指引》一方面希望吸引专业化的长期主义机构参与不动产一级市场，另一方面也给予管理人更多的发挥空间进行专业化配置。

从存量盘活的功能来看，周以升认为，不动产私募股权基金和公募REITs的意义是一样的，只是方式方法不一样。两者紧密相连，构建了一个完整的不动产金融闭环，都属于多层次资本市场的有机组成部分。这一循环能够有力促进房地产行业的转型，从过去粗放式的投资驱动模式，转变为存量盘活，更加细腻的、运营/产业驱动的生态。对于企业和政府来说，能够改变过去卖房、卖地的“销售型”模式，转变为经营园区、孵化产业、促进消费等高质量发展模式。